Изменения законодательства в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства

01.07.2013 вступил в силу Федеральный закон от 02.07.2013 №144-ФЗ
«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации
в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», который вносит существенные изменения в Федеральный Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или
в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого
и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (так называемый закон о «малой приватизации»).
Данный закон позволяет субъектам малого и среднего бизнеса, арендующим муниципальное или государственное имущество, при  соблюдении определенных условий приобрести его в собственность по рыночной цене.
Какие же изменения были внесены и какую дополнительную возможность они предоставляют субъектам малого и среднего предпринимательства:
1. Одним из наиболее значимых изменений является продление действия закона до 01.07.2015. Ранее данная норма действовала до 01.07.2013.
2. Следующее изменение касается права выкупа арендуемого имущества – если арендатор на момент вступления в силу закона №144-ФЗ, то есть до 01.07.2013, пользовался и владел муниципальной или государственной недвижимостью непрерывно в течение двух и более лет, то он имеет право на выкуп (договор аренды должен быть заключен не позднее 01.07.2011). Ранее у арендаторов должен был быть заключен договор аренды до 05.08.2008 за 2 года до вступления №159-ФЗ в силу. Поэтому кто ранее не смог реализовать свои права на выкуп, сейчас могут этим воспользоваться.
3. Закон № 144-ФЗ исключил норму, касающуюся ограничений по выкупаемой площади арендаторами, тем самым сняты ограничения, касающиеся предельной площади выкупаемых помещений.
4. Изменения коснулись и оплаты, вносимой в качестве выкупа за арендуемое имущество. В законе предусмотрена возможность выбора оплаты за выкупаемое имущество – это либо единовременные выплаты, либо рассрочка (ежемесячные или ежеквартальные выплаты в равных долях). Срок рассрочки не должен быть менее 3-х лет. Сам субъект РФ устанавливает срок рассрочки. Однако, если он не установлен субъектом, то согласно ст.9 закона №159-ФЗ он равен
3 годам.
5. Исходя из новой редакции закона № 159-ФЗ, у арендаторов появилась возможность оспорить величину рыночной стоимости объекта оценки, которая была взята за основу для определения цены выкупаемого имущества. В связи с этим срок подписания представленного договора купли-продажи, а он составляет 30 дней, приостанавливается до дня вступления в законную силу судебного решения
по спору о выкупной цене.
6. Появилась возможность выкупа объектов недвижимости
из «неотчуждаемого перечня» - невыкупаемое имущество, которое предоставлялось в долгосрочную аренду субъектам малого и среднего предпринимательства
и  организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого
и среднего предпринимательства, без права на выкуп. Сегодня арендатор по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о выкупе арендуемого имущества, включенного в такой перечень, при условии, что:
а) арендуемое имущество находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно 5 и более лет до 01.09.2012 в соответствии
с договором или договорами аренды такого имущества;
б) арендуемое имущество включено в перечень в течение 5 и более лет
до дня подачи данного заявления.
7. В новой редакции закона № 159-ФЗ предусматривается возможность повторного обращения с заявлением о реализации своего преимущественного права, даже если ранее были получены отказы в выкупе по причине отсутствия необходимого срока аренды и/или превышения размеров арендуемой площади, и включение его в перечень.
Однако, исключение составляет то имущество, о котором по состоянию на  01.07.2013 было опубликовано объявление о продаже такого имущества на торгах или заключен договор, предусматривающий отчуждение такого имущества унитарным предприятием.
Таким образом, у субъектов малого и среднего предпринимательства вновь появилась возможность оформления права собственности на недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и предоставленное
им в пользование на основании долгосрочной аренды.

Начальник отдела регистрации
прав на объекты недвижимости
нежилого назначения О.Г. Кушманова