Кадастровая палата и Управление Росреестра по Алтайскому краю информируют

Имею право оспорить…

Почти шесть лет при Управлении Росреестра по Алтайскому краю работает комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, при этом активнее всего организации и граждане региона обращались с заявлениями в этот орган в 2016-2017 году. Сейчас, по словам исполняющего обязанности начальника отдела землеустройства и мониторинга земель, кадастровой оценки недвижимости, геодезии и картографии Управления Алексея Горяйнова, количество заявителей постепенно сокращается. Связано это с тем, что основная масса заявителей реализовала свое право на оспаривание кадастровой стоимости новых результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в 2016-2017 годах.
- Алексей Сергеевич, кто чаще всего приходит с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости, частные лица или юридические и какой мотив движет заявителями?
- С заявлениями обращаются как физические, так и юридические лица, не согласные с величиной кадастровой стоимости, установленной в результате массовой оценки. Мотивы у каждого свои. В основном причиной оспаривания является высокий уровень арендной платы и земельного налога, которые, как известно, рассчитываются на основе кадастровой стоимости.
В любом случае, если в результате массовой оценки заявитель не доволен кадастровой стоимостью, то он может в течение пяти лет (не более), с даты внесения кадастровой стоимости в кадастр, ее оспорить. Массовая оценка земель производится в соответствии с законом не чаще, чем раз в три года, но не реже чем раз в пять лет.
- Оспорить кадастровую стоимость земельного участка можно только в комиссии или у граждан есть возможность пойти другим путем?
- Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре изначально создавалась для того, чтобы существовал механизм досудебного решения этого вопроса. Конечно, и представитель организации, и гражданин могут обратиться в суд. Однако физическое лицо имеет возможность сделать это, минуя комиссию, тогда как юридическое лицо может обратиться в суд только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, либо если заявление не рассмотрено комиссией в месячный срок.
- Какой пакет документов необходимо подготовить для оспаривания кадастровой стоимости?
- Для оспаривания кадастровой стоимости существует два повода: первый – недостоверность сведений, взятых за основу для проведения данной кадастровой оценки, и второй – это установление рыночной стоимости в отношении объекта. В первом случае заявитель должен документально подтвердить недостоверные сведения, если таковые имеются. Например, у заявителя имеются документы, доказывающие, что площадь или разрешенное использование объекта отличается от использованной при проведении кадастровой оценки. В подавляющем большинстве случаев заявители обращаются в комиссию в связи с установлением рыночной стоимости объекта недвижимости. Для этого необходимо обратиться к независимому оценщику и провести рыночную оценку земельного участка. Оценщик составит отчет в бумажном и электронном виде, к этому документу нужно будет запросить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, предоставить нотариально заверенную копию правоустанавливающих документов и заявление. При этом с точки зрения закона необходимо, чтобы величина оспариваемой кадастровой стоимости затрагивала экономические интересы гражданина либо юридического лица.
Пакет документов в бумажном виде принимают специалисты Управления Росреестра по Алтайскому краю по адресу: ул. Советская, 16, кабинет 101.
Стоит отметить, что заявитель имеет возможность сам присутствовать на заседании комиссии или привлечь оценщика, проводившего оценку.
- Как часто проводятся заседания комиссии по оспариванию кадастровой стоимости и кто в нее входит?
- Комиссия собирается по мере накопления заявлений, как правило, это один-два раза в месяц. Это коллегиальный орган, поэтому в состав входят представители различных ведомств: представители Росреестра по Алтайскому краю и Кадастровой палаты, представители Правительства Алтайского края и эксперт оценочного сообщества. Соответственно, комиссия рассматривает предоставленные отчеты об оценке рыночной стоимости и другие документы, правильность применения тех или иных методов. При отсутствии каких-либо замечаний принимается решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, и это уже является основанием для внесения изменений в кадастр. Важно знать, что независимо о того
в какой месяц или день года заявитель обратился в комиссию, кадастровая стоимость установленная в размере рыночной стоимости, для целей установленных законодательством, применяется с 1 января года обращения. Кроме того согласно Налоговому кодексу, с целью определения налоговой базы, кадастровая стоимость установленная в размере рыночной стоимости, учитывается с даты начала применения оспоренной кадастровой стоимости.
Справка
За истекшие 7 месяцев 2018 года в Комиссии рассмотрено 391 заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (за аналогичный период 2017 года – 601). В подавляющем большинстве случаев в заявлениях оспаривалась кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов - 91%. Количество удовлетворенных заявлений в указанный период 2018 года составляет 72% от числа рассмотренных.

---

«Ваш контроль» - ваш гид в сфере качества

По итогам работы за 2017 год и 7 месяцев 2018 года 99% жителей Алтайского края на сайте «Ваш контроль» положительно оценили предоставление государственных услуг Кадастровой палатой. При этом средний бал за качество составил 4,9 по пятибалльной системе оценки.
Сайт «Ваш контроль» - государственная информационная система, позволяющая гражданам получить необходимую информацию о качестве государственных услуг по каждому ведомству, его региональному или структурному подразделению. Кроме того, сервис также дает возможность оценить качество полученных услуг и оставить отзыв о деятельности государственного органа.
Сайт «Ваш контроль» создан по инициативе Министерства экономического развития Российской Федерации для того, чтобы сделать процесс получения государственных услуг открытым, удобным и максимально приблизить их к запросам граждан. Сайт даёт возможность любому заявителю, получившему государственную услугу, влиять на качество предоставления услуг, оценивая их в конкретном месте и по конкретной услуге.
Так, заявители, посетившие офисы краевого автономного учреждения «Многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг Алтайского края» (МФЦ) или Кадастровой палаты с помощью сайта «Ваш контроль» могут оценить скорость работы, профессионализм и вежливость сотрудников, время ожидания в очереди, уровень комфорта в помещениях и удобство процедуры получения услуги в целом. Оценку можно поставить не только после получения документов в офисах МФЦ или Кадастровой палаты, подготовленных по результатам оказания услуги, но и после получения услуги посредством электронных сервисов Росреестра, посещения консультаций или личного приема.
Кроме того, на сайте «Ваш контроль» можно оставить подробный отзыв о том, что понравилось или не понравилось при получении услуги; рассказать о трудностях, с которыми пришлось столкнуться, или, напротив, кого-то похвалить; при необходимости комментарий можно сопроводить подтверждающими материалами.
Для оценки качества оказанных услуг необходимо:
1. Зарегистрироваться на сайте www.vashkontrol.ru (или войти с помощью Вашего аккаунта на сайте www.gosuslugi.ru, либо одной из социальных сетей);
2. Найти в списке оцениваемую организацию;
3. Выбрать услугу, о которой хотите оставить отзыв.
4. Оценить качество государственной услуги, ответив на вопросы анкеты, или посмотреть оценки, которые были выставлены другими потребителями услуг.

---

Как проверить земельный участок или квартиру до покупки

В адрес филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю (Кадастровая палата) от жителей региона регулярно поступают вопросы, связанные с порядком проверки юридической чистоты сделки с объектами недвижимого имущества. Комментарии по данным вопросам даёт заместитель директора Кадастровой палаты Ольга Мазурова.

Вопрос: С чего необходимо начинать проверку юридической чистоты сделки?
Проверку юридической чистоты сделки стоит начать с правоустанавливающих документов на недвижимость. Первым делом следует поинтересоваться у продавца основаниями, по которым квартира оказалась у него в собственности. Это могут быть: договор купли-продажи, договор дарения, договор ренты, соглашение о разделе совместно нажитого имущества, судебное решение, договор передачи квартиры в собственность в порядке приватизации, договор участия в долевом строительстве, инвестиционный договор, завещание, свидетельство о праве на наследство по закону. Попросить показать оригиналы этих документов. У продавца обязательно должен быть один из этих документов помимо свидетельства о праве собственности или выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В случае если владелец квартиры будет утверждать, что они утеряны и будет предлагать копии этих документов, стоит насторожится. Аферисты могут продать жилье по старым документам или подсунуть фальшивку.
Если недвижимость была приобретена недавно, надо выяснить, почему продавец решил ее продать. Возможно у квартиры есть скрытые недостатки либо собственник опасается, что его права могут оспорить.

Вопрос: Кроме правоустанавливающих, какие документы также необходимо запросить у продавца недвижимости?
Кроме правоустанавливающих документов продавец должен предъявить:
- паспорт, а по желанию покупателя, для надежности, любой второй документ удостоверяющий личность (к примеру, водительское удостоверение, пенсионное удостоверение и др.);
- расширенную выписку из домовой книги или справку по форме № 9;
- технический план квартиры;
- выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости или выписку о переходе права;
- выписку из лицевых счетов, на которые перечисляется оплата за коммунальные услуги или справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Чтобы обезопасить себя, нужно тщательно проверить все вышеперечисленные документы и сверить указанные в них паспортные данные. Требуйте оригиналы. На них не должно быть признаков исправления, помарок. Если таковые есть, они должны быть заверены. Проверьте наличие подписей и печатей государственных органов, а также актуальность представленных выписок и справок.
Если переставленные продавцом документы вызывают сомнения, покупатель может самостоятельно запросить выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости и об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Выписки позволят покупателю узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры, проверить сведения о правоустанавливающих документах, обременениях и ограничениях, проследить, как часто менялись собственники данной недвижимости.

Вопрос: Какие данные необходимо проверить в представленных документах при покупке квартиры или дома?
В представленных продавцом документах необходимо обратить внимание на следующие моменты:
- Количество лиц, зарегистрированных на этой жилплощади. Важно выяснить, нет ли среди прописанных граждан тех, кто не проживает по причине прохождения службы в армии, нахождения на лечении в психиатрической клинике, проживания в доме престарелых или отбывания наказания в местах лишения свободы.
- Были ли прописаны и зарегистрированы в настоящее время несовершеннолетние граждане. Если ранее они были выписаны – удостоверьтесь, что их права не нарушены.
- Наличие задолженности по оплате услуг жилищно-коммунального хозяйства.
- Наличие обременений. Если квартира является предметом залога, сдается в аренду, находится под арестом и т.д., есть вероятность приостановления государственной регистрации сделки.
- Была ли проведена перепланировка, если да – все ли документы оформлялись по закону.
- Если имущество было приобретено в период брака, проверяйте наличие согласия сурпуги(а) на ее продажу.
- При продаже доли в праве важно выяснить, есть ли отказ от покупки владельцев других долей и его надлежащее оформление.
- Особой тщательности требует проверка законности прав, если квартира в течение последних трех лет досталась продавцу по наследству. Если права других наследников были ущемлены, они могут подать иск в суд для перераспределения наследственной массы. Если у продавца на руках есть решение суда, необходимо убедиться, что оно вступило в законную силу и никем не обжаловано.
При проверке документов обязательно просите предоставить оригинал паспорта и любого второго документа, удостоверяющего личность. Наличие второго документа с фотографией продавца также позволяет убедится в подлинности продавца. Кроме того, убедиться в подлинности паспорта можно на официальном ресурсе Министерства внутренних дел России (http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000).

Вопрос: А если продавец продает не сам, а через представителя, по доверенности. Можно ли проверить доверенность?
Если объект недвижимого имущества продается по доверенности необходима также очень тщательная проверка. Например, доверенность может быть отозвана или оказаться фальшивой. Для этого можно проверить действительность доверенности через специальный сервис на сайте Федеральной нотариальной палаты http://reestr-dover.ru.
Убедиться в подлинности доверенности можно также обратившись в нотариальную контору, выдавшую данный документ. При этом подтверждение нотариуса можно получить только при личном обращении и после проведенной оплаты за предоставленную услугу.
В свою очередь покупатель может попросить у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры. При этом, подтверждение о выдаче доверенности необходимо получать не по телефону, а при непосредственном посещении собственника или использовании каналов видеосвязи.
Кроме того, еще один способ узнать о квартире и ее владельцах - опрос соседей.

---

Кадастровая палата помогает собственникам земли

В рамках проведения «лесной амнистии» на территории Алтайского края у более чем пяти тысяч земельных участков устранены противоречия, связанные с пересечением земель лесного фонда. Наибольшее количество противоречий устранено в отношении земельных участков, расположенных в Ключевском, Кытмановском, Первомайском, Ребрихинском, Тальменском, Усть-Калманском, Усть-Пристанском и Шипуновском районах Алтайского края.
С 2017 года Кадастровая палата принимает активное участие в реализации на территории Алтайского края Федерального закона от 27 июля 2017 года № 280 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель» (Закон, «лесная амнистия»).
Применение Закона направлено на защиту прав граждан и юридических лиц - собственников земельных участков, право на которые возникло до 1 января 2016 года. «Лесная амнистия» защищает права граждан, границы земельных участков которых пересекались с границами лесных участков, а также защищает от незаконной передачи в частную собственность земель лесного фонда, находящихся в собственности Российской Федерации.
С целью реализации Закона на территории Алтайского края создана межведомственная рабочая группа. В ее состав входят представители Кадастровой палаты, Управления Росреестра по Алтайскому краю (Управление), Управления лесами Алтайского края и Департамента лесного хозяйства по Сибирскому федеральному округу. Основная задача рабочей группы - защитить права граждан, чьи участки «пересекаются» с землями лесного фонда. Рабочая группа на плановой основе проводит работу по выявлению и устранению пересечений границ лесных участков с границами земельных участков других категорий земель. Такие действия по устранению пересечений осуществляются без участия гражданина и без взимания какой-либо платы.
Всего на территории Алтайского края в сведениях ЕГРН выявлено около 16 тысяч земельных участков, границы которых имеют пересечения с лесом. Из них, в настоящее время, у каждого третьего земельного участка уже устранены пересечения. Это означает, что их собственники могут распоряжаться своими правами в полной мере.